两年数千亿债务压顶 房企融资忙

在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规模“积草囤粮”的房企，从今年下半年开始的两年内，将面对低约数千亿的债务偿还债务压力。但融资环境已由昔日的严格改以削减，房企境内信用债、非标融资等渠道都遭阻截，融资可玩性显著减小，海外发债、信托募资等再次加剧。业内人士预计，中小房企在2018年将面对困境，不回避有企业被吞并，而对于所有房企而言，减少杠杆率都是目前最重要的工作。

借钱高峰到来上半年的最后两个月，房企被一波发债“终止潮”煲得有些闹心，这些债券发售的目的是为了“续命”，因为从2018年下半年开始，房企就步入了回售高峰期。据海通证券测算，地产债将在未来2-3年步入届满高峰。延续地产债中，2018年必须支付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的将近3倍；2019-2021年必须支付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，延续地产债在2018年转入回售期的多达3800亿元，2019年也相似3700亿元，规模之大史无前例。

之所以有如此之大的偿还债务压力，是因为2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大规模“积草囤粮”。彼时楼市主基调是“去库存”，再加2015年初公司债发售可玩性被减少，一些大型房企的发售利率一度较低至3%。房企债券融资市场需求由此获得获释，发售规模经常出现井喷。

克而瑞研究中心数据表明，2015年监测的108家典型房企融资总规模约1.36万亿元，融资规模是2014年同期两倍。其中，房企票据、债券类融资沦为房企融资的主流方式，金额约7376亿元，占到比54%；2016年1-11月，108家房企融资总规模约1.12万亿元。而房企债券的期限结构多采行3+2年、2+1年等，也就就是指今年下半年开始将大批量届满。

但面临将要来临的借钱高峰期，房企还想要以低利率融到资已不是易事，甚至连融资本身也受到了诸多容许。2016年10月，新一轮楼市调控冲破大幕，房企发债瞬间跌落寒潮，当年四季度发债规模即比一季度大跌超强六成，2017年之后上升，到了今年5月还经常出现了一波密集的发债项目终止。“欲钱若怯”这只是房企融资困局的冰山一角。

楼市调控以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付债等遭到全面查办，私募资管、银行委托贷款等也有所不同程度受到严控。克而瑞研究中心数据表明，今年5月，监测的108家房企追加融资额为579.69亿元，同比暴跌45.3%。

融资结构中，银行贷款环比上升29.67%；不受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量显著，环比上升49.9%。业内机构还认为，随着4月资管新规的实施，大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或延续。不少房企的负债率早已纳敲警报。

Wind数据表明，今年一季度末，我国房企资产负债率下降至79.42%，刷新13年新纪录；资产负债率多达80%的A股上市房企近40家。有银行业人士曾透漏，负债率多达70%就很难获得贷款，这是一条“隐形警戒线”，也有业内人士回应负债率警戒线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾公开发表严厉批评两家负债率多达85%的央企，分别是中国铁物和中钢集团，皆是靠钢贸业务虚增规模，引起债务风险。

与此同时，许多房企的现金流也闻讯。Wind数据表明，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物清净增加额为负的房企超过72家，占到比多达一半。被按钮资金命门的房企开始进军其他融资渠道。

据中原地产研究中心统计数据表明，截至2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据超过了71笔、293.72亿美元，与2017年同期的31笔、127.85亿美元比起上涨幅度超过了130%。此外，房地产子集类信托的发售规模也占全部发售产品的大约1/3，但信托融资成本比较也较去年提升2-3个百分点，特别是在是中小房企融资成本普遍提高。

叛杠杆率为当务之急另有分析师认为，近两年房企融资模式有所创意，比如购房尾款、物业费等ABS融资和可持续债融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等方式，这些债务未算入负债中，房企所要面临的债务危机远超过市场想象。央行在6月下旬公布的《中国区域金融运营报告（2018）》中就抨击房地产企业的高负债率。

“一些房地产企业负债率较高，债务压力较小；部分城市新房、二手房价格凌空；出租关系不平稳，市场不规范，监管可玩性较小，房地产市场长效调控机制尚待完备。”央行在报告中如是写到。值得一提的是，房企兼备金融属性，对杠杆的依赖性强劲，负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系。“2018年，房地产企业最重要的工作就是减少杠杆率。

”中原地产首席分析师张大伟回应，在规模化竞争格局背景下，非常明显的拿地加快过程也推展了房地产企业的融资市场需求。但房企因为2016年更换了部分低成本资金，房企资金链仍然优渥，随着调控持续，发债等渠道还有有可能放宽，房企的压力将更加大，2018年将是房企最近四年资金压力仅次于的一年。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进也指出，只不过兑付的风险预警在2017年就早已不存在了，但目前政策的持续性惊人预期，至今没严格迹象，所以从时间上看，虽然企业对借钱高峰期有所准备，但是债务方面的压力仍比想象要大。“现在购房市场需求带给的资金回笼速度还是可以的，并不是很失望，换而言之，摇号政策持续，市场交易本身并不乐观。但是如果各类高杠杆债务多，那么兑付压力、部分保证金交纳压力、部分届满收益兑付压力等，都会倒逼此类房企采行股权质押、回购，或者说以价换量销售。”贤迈进分析道。

中小企业不受影响程度预计仅次于。张大伟回应，部分城市调控已影响房企销售，龙头房企压力并不大，中小房企将面对困境，预计年内还将不会经常出现多宗股权融资，中小企业被吞并。申万宏源在一份研报中也认为，目前银行端的研发债、信托与信用债的融资名单于是以逐步切断，信用融资风险统一管控，通过整理房地产存量信用债和2018年新的放债券的融资主体变化可以看见，上市公司、央企、规模房企融资比重大幅提高。

未来融资压力大时，行业未来将会加快配对。

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